Vướng mắc tại các dự án nhà ở huy động vốn

Khó xác định hành vi vi phạm

Theo tìm hiểu của phóng viên, dự án Khu phức hợp và nhà ở Phước Lợi trên địa bàn xã Phước Đồng đến nay vẫn chưa có giấy phép xây dựng, chưa hoàn thành công tác đền bù giải phóng mặt bằng, nhưng chủ đầu tư là Công ty Cổ phần Địa ốc Happy đã huy động vốn từ năm 2017 bằng “Hợp đồng tiến trình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất”. Hàng trăm khách hàng đã đóng tiền cho chủ đầu tư đến 70% trị giá lô đất. Khi phát hiện vụ việc, Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu chủ đầu tư thanh lý hợp đồng, trả lại tiền cho khách hàng, nhưng không có quyết định xử lý hành chính đối với công ty này.

Trong báo cáo gửi Công an tỉnh, Sở Xây dựng cho rằng: Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, việc kinh doanh bất động sản hình thành trong tương lai được thực hiện thông qua hình thức hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua khi bất động sản đảm bảo các điều kiện theo Điều 55 của Luật Kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, khi chủ đầu tư ký kết các hợp đồng tiến trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất, góp vốn…, nội dung hợp đồng không thể hiện việc chủ đầu tư giao dịch, mua bán, chuyển nhượng bất động sản. Chủ đầu tư cam kết dành cho bên góp vốn, nhận chuyển nhượng nền đất khi dự án đủ điều kiện, các bên sẽ ký hợp đồng mua bán theo quy định của pháp luật.

Lãnh đạo Sở Xây dựng cho biết, với hình thức hợp đồng như trên, để xác định chính xác hành vi vi phạm hành chính làm cơ sở xử lý chủ đầu tư, đảm bảo đúng quy định pháp luật, Sở Xây dựng đã có văn bản hỏi ý kiến Sở Tư pháp. Tuy nhiên, Sở Tư pháp cho biết, việc xác định tính hợp pháp của các hợp đồng thuộc trách nhiệm của tòa án nhân dân. Ngoài ra, Sở Tư pháp cho rằng, các giao dịch này thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Kinh doanh bất động sản, có thể căn cứ pháp luật về xử lý vi phạm hành chính để xem xét xử lý. Tuy nhiên, Sở Tư pháp không nêu ý kiến là vi phạm điều, khoản nào của Luật Kinh doanh bất động sản. Do chưa đủ căn cứ để xử lý, Sở Xây dựng tiếp tục có văn bản gửi Tòa án nhân dân tỉnh xin ý kiến. Tuy nhiên, Tòa án nhân dân tỉnh trả lời “nếu hợp đồng phát sinh tranh chấp mà gửi đơn đến tòa án thì tùy trường hợp cụ thể để tòa giải quyết theo quy định của pháp luật hiện hành”. Hiện nay, Sở Xây dựng đã có văn bản xin ý kiến của Bộ Xây dựng và Thanh tra Bộ Xây dựng nhưng chưa được trả lời.

Xây gần xong vẫn không cho nhận tiền cọc

Khác với các dự án chưa làm đã huy động vốn, dự án Nhà ở xã hội HQS (Khu đô thị Lê Hồng Phong II) do Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang làm chủ đầu tư khi xây dựng gần xong mới thực hiện nhận tiền đặt cọc của khách hàng. Khi phát hiện sự việc, ngày 3-7, Sở Xây dựng có văn bản yêu cầu công ty ngừng ngay việc kinh doanh bất động sản đối với dự án dưới mọi hình thức, đợi khi dự án đủ điều kiện mới được phép đưa vào kinh doanh.

Đến ngày 8-7, Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang có công văn phản hồi Sở Xây dựng. Theo công ty, các khách hàng đóng tiền đặt cọc đều đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt được mua nhà tại dự án Nhà ở xã hội HQS. Đây là một giao dịch xuất phát từ mong muốn của khách hàng được đóng tiền cọc như một khoản đảm bảo cho việc ký hợp đồng mua bán trên cơ sở khoản 1, Điều 358 Bộ Luật Dân sự về giao dịch đặt cọc. Thứ hai, giao dịch đặt cọc không phải giao dịch kinh doanh bất động sản. Thứ ba, tại khoản 4, Điều 63 Luật Nhà ở cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được phép ký hợp đồng đặt cọc thuê nhà ở hình thành trong tương lai khi đạt được một số điều kiện. Sau đó, Sở Xây dựng có văn bản trả lời công ty, nhưng không khẳng định “giao dịch đặt cọc” này vi phạm quy định nào. Trong khi đó, Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang tiếp tục có văn bản khẳng định việc nhận tiền đặt cọc của khách hàng không vi phạm quy định của pháp luật.

Ông Hà Văn Hải – Tổng Giám đốc Công ty Cổ phần Bất động sản Hà Quang cho rằng, đến nay, dự án Nhà ở xã hội HQS với 3 khối nhà cao 16 tầng (hơn 1.000 căn hộ) đã được xây dựng gần xong nhưng công ty vẫn chưa thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng. Nguyên nhân do việc miễn tiền sử dụng đất và thẩm định giá tại dự án vẫn chưa được giải quyết, mặc dù công ty đã nhiều lần có văn bản đề nghị. Sự bất cập trong Nghị định 123 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuê mặt nước đã làm gián đoạn các thủ tục pháp lý, hồ sơ phương án giá, hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ đăng ký căn hộ đủ điều kiện mở bán… “Dự án đã đi vào giai đoạn cuối nhưng công ty không thể ký hợp đồng mua bán với khách hàng nên tình hình tài chính gặp nhiều khó khăn. Danh sách khách hàng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội tại dự án đã được cơ quan nhà nước phê duyệt từ lâu nhưng đến nay vẫn chưa được ký hợp đồng khiến nhiều khách hàng lo lắng. Công ty đề nghị các cấp, ngành, cơ quan chức năng sớm giải quyết những vướng mắc để dự án sớm hoàn thiện, bàn giao nhà cho khách hàng”, ông Hải cho hay.

Nhật Thanh

Theo: Báo Khánh Hòa ( https://baokhanhhoa.vn/xa-hoi/moitruong-dothi/202009/vuong-mac-tai-cac-du-an-nha-o-huy-dong-von-8182448/ )

Nguồn: https://baokhanhhoa.vn/xa-hoi/moitruong-dothi/202009/vuong-mac-tai-cac-du-an-nha-o-huy-dong-von-8182448/